Previstos na Lei 9.514/97, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) são valores mobiliários de renda fixa lastreados em créditos imobiliários. Sua emissão pode ser feita apenas por companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, que adquirem e securitizam esses créditos na forma de CRI, emitindo-os e os colocando no mercado financeiro.

No caso dos CRI, a securitização transforma os direitos creditórios originários do setor imobiliário em títulos negociáveis no mercado. Assim, direitos de crédito oriundos de vencimentos de parcelas de locação ou vencimento de parcelas de financiamento de imóveis, dentre outros, podem ser usados como lastro para a emissão dos CRI.

Como exemplo, uma construtora que vende unidades de seus empreendimentos no valor total de R$ 20.000.000,00, caracterizando-se como detentora de recebíveis ao longo de 48 meses, poderá securitizar esses recebíveis e emitir CRI via companhia securitizadora. Quando tais títulos entrarem no mercado a construtora irá captar esse valor em seu caixa sem aguardar o lapso de tempo contratual de venda das unidades, e distribuir rendimento aos investidores desses títulos.

O risco do título está intimamente relacionado ao seu lastro, e com isso o CRI pode ser considerado “não performado” ou “performado”. Diz-se que o título é “não performado” quando seu lastro é baseado em direitos creditórios de um imóvel que ainda não está pronto para morar, isto é, não tem “habite-se”. Neste caso, o investidor está exposto ao risco relacionado à capacidade de pagamento daqueles que fizeram o financiamento com a construtora, pois quanto maior a possibilidade de default deste grupo, mais arriscado será o título. Já o CRI “performado” é composto por direitos creditórios de imóveis já detentores de “habite-se”, considerados de menor risco para o investidor.

No geral, a estruturação do CRI deve levar em conta todos os aspectos que possam influenciar a decisão do investidor, como o lastro, a garantia, o rating e os termos gerais do título mobiliário. Por este motivo, a empresa interessada deve escolher com cuidado os players que estarão envolvidos na operação, em especial seus assessores jurídicos, que darão forma ao título e identificarão todos os riscos envolvidos desde o esboço da operação.

Recentemente a Comissão de Valores Imobiliários (“CVM”), no processo SEI 19957.008927/2017-73, considerou os empréstimos garantidos por garantia real sobre imóveis – conhecidos como home equity – passíveis de lastrear as emissões de CRI, expandindo ainda mais as emissões destes valores mobiliários em 2018 e abrindo novas possibilidades a todos os envolvidos no processo, desde os devedores até o investidor final.

Autor: Jose Eduardo De Lima Flores, Mestre em International Finance Law pela King´s College London (LL.M.),  advogado do escritório Vigna Advogados Associados.

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