Por:Marcus Novaes*

 

Para muitas pessoas, comprar um imóvel é realizar um sonho, para outras, significa fazer um investimento. Em qualquer caso, é importante deixar a emoção e ansiedade de lado, para olhar com mais coerência e conscientização para que todo o processo seja realizado da forma mais saudável possível.

Ao pensar em questionamentos que corriqueiramente me fazem, separei cinco dicas que podem ser vistas como base para a concretização dessa aquisição.

 

1.Saiba todas as despesas

Entenda muito bem sobre todas as despesas envolvidas nesse processo. Algumas pessoas sonham com a realização e se esquecem de todos os gastos envolvidos nessa transação. Além do preço do imóvel, temos o valor da imobiliária, pagamento de impostos e despesas de escritura e também o Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, esses valores devem ser incluídos no montante desse planejamento. Por exemplo, na aquisição de um imóvel até R$ 700 mil, aqui na Capital de São Paulo, você gastaria 27.635,75, relação a todos os itens citados, lembrando que, neste valor não está incluído comissão do corretor ou imobiliária e com assessoria jurídica.

 

  1. Localização

A compra de um imóvel não é a mesma que a de um produto cuja desistência pode ocorrer em 7 dias e a troca em até 30 dias, como previsto no Código de Defesa do Consumidor, pois esta Lei não se aplica nesse cenário. Por isso, é importante tomar muito cuidado. Aconselho o investidor, além de fazer a visita tradicional acompanhado pelo corretor para conhecer o imóvel, a visitar a região em dias e horários diferentes para ter noção de como é “território”, costumo sempre citar o exemplo de dois casos que tive, um da feira livre e outro da buffet aos fundos do prédio, que foram descobertos apenas depois da mudança dos meus clientes (imagine a dor de cabeça!).

 

  1. Financiamento

Os financiamentos utilizam a lei de alienação fiduciária, o que facilita e desburocratizar o leilão do imóvel por parte dos credores, sem processo judicial. Vale ressaltar, que o STF pautou a análise desta Lei, para levar à discussão jurídica da legalidade e inconstitucionalidade da perda do imóvel sem processo judicial. Mas como o STF ainda não julgou a questão a Lei continua valendo e hoje, quem assinou e comprou um imóvel financiado, tem o próprio imóvel como garantia, inclusive com a averbação da alienação fiduciária na matrícula. A partir do momento em que o imóvel não foi pago regularmente, o credor consegue facilmente iniciar o procedimento para retomar os direitos do imóvel no próprio Registro de imóveis. Neste caso, o cartório que notifica o devedor para pagar as parcelas em atraso e, que caso não pague, acaba perdendo o imóvel e não pode exercer o direito de quitação. Se o prazo de pagamento não é respeitado, só é possível evitar o leilão do imóvel se os valores devidos e as parcelas futuras sejam pagos à vista com todos os acréscimos, de juros, correção monetária, despesas do credor com o procedimento. Por isso, o adquirente deve saber quais são os riscos que corre em caso de não pagamento do financiamento. Corriqueiramente sou procurado após que os imóveis já foram leiloados e não há mais nada à fazer, e os adquirentes inocentemente alegam que estavam esperando uma citação judicial que nunca vai ocorrer exceto, quando a citação judicial é da pessoa que arrematou o imóvel no leilão e quer retirar os ocupantes.

Portanto, o adquirente deve entender exatamente o que acontece em caso de não pagamento, em especial, respeitar os prazos e notificações do cartório em caso de não pagamento, para minimizar os riscos de perda do imóvel.

 

  1. Impostos

Em qualquer forma de aquisição de imóvel, é cobrado o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) devido à Prefeitura da Cidade que imóvel pertence. A alíquota desse imposto varia, pois cada Cidade tem Legislação própria. Normalmente fica entre 2% e 3% do valor pago pelo imóvel, ou no mínimo, o valor venal declarado pela Prefeitura. Ainda assim, muitos municípios bem como entes do governo, criam medidas para mudar a base desse cálculo, ou seja, avaliam os imóveis em valores maiores para poderem arrecadar mais com esse imposto.

Vale destacar o Município de São Paulo que criou o Valor Venal de Referência, que em muitas regiões é maior que o valor de mercado. Já o Governo do Estado de São Paulo, criou uma Avaliação através do IEA – Instituto de Economia Agrícola da USP, para avaliar Imóveis Rurais e, na maioria dos casos, cobram o ITBI e também o ITCMD (em caso de herança e doação) sobre esse valor, para também arrecadar mais imposto. Vejamos um Exemplo: um imóvel pode ser adquirido por R$ 1 milhão, mas a Prefeitura ou o Estado (dependendo da forma aquisição) pode achar vale R$ 3 milhões e cobram o Imposto de Transmissão sobre esse maior valor (R$ 90.000,00 ou invés de R$ 30.000,00 se o imóvel foi em São Paulo).

Pouquíssimos corretores sabem da possibilidade de combater essa ilegalidade cometida pelas Prefeituras e pelo Estado (em caso de ITCMD) e os cartórios que fazem as escrituras não alertam, pois para eles é interessante cobrar seus emolumentos sobre o maior valor.

Portanto, não pague imposto sem buscar auxílio jurídico para fazer a redução desse imposto, porque para restituir esse valor pago ilegalmente reconhecido pela justiça demora muito.

  1. Consultoria jurídica e imobiliária

Existem inúmeras Certidões a serem levantadas e analisadas antes de assinar a escritura do imóvel, tornando-se essencial a análise e interpretação dos resultados, pois muitas vezes possíveis apontamentos não inviabilizam o negócio.

Enxergo a atuação de um corretor e de um advogado imobiliário como uma consultoria para dar suporte ao cliente e investidor e, por este motivo, tais assessorias devem ser encaradas como um investimento a longo prazo, ao invés de um gasto. Todas as questões que mencionei acima são provisionadas por estes profissionais que são capazes de analisar e dar segurança a todos os trâmites com expertise.

Atualmente, brinco que com o “Senhor Google” tudo está muito desburocratizado. O cliente já chega em uma consultoria com noções do que pode acontecer na sua compra, mas apesar das informações serem mais horizontais, a interpretação dessas informações e, as lacunas na lei, só são vistas de forma mais consciente por profissionais preparados.

O processo de aquisição de um imóvel funciona como um jogo de xadrez e a melhor jogada vai ser feita pelo profissional, seja o corretor ou o advogado. E os dois devem procurar saber muito bem sobre seu nicho de atuação, mas também ter noções básicas em outros segmentos ligados aquilo que a gente faz, a fim de oferecer um melhor serviço para os clientes. Muitos advogados têm soluções para economizar com impostos, justificando inclusive o investimento na assessoria, outros ajudam na realização de bons negócios, mesmo com apontamentos nas certidões forenses.

 

Sobre Marcus Novaes

Também conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube, que dá dicas sobre teses jurídicas rentáveis, o advogado Marcus Novaes é Consultor Jurídico Imobiliário e especialista em redução e recuperação de Impostos Imobiliários. Também já ajudou centenas de poupadores a restituir valores junto aos Bancos, nos famosos Planos Econômicos dos anos 90. Oferece consultoria à imobiliárias, investidores e empresas familiares e Offshores oferecendo assessoria completa em todas as fases e formas de aquisição de imóveis, seja através de compra e venda particular, integralização de quotas sociais, leilão, herança ou partilha, ou ainda, na administração e locação de imóveis, em especial na redução e restituição de ITBI, ITCMD e redução de IR de locações. Com quase 20 anos de atuação no mercado jurídico imobiliário, divide e transmite suas experiências (erros e acertos) ministrando Workshops e Palestras para advogados, contadores, vendedores, corretores e para o mercado imobiliário em geral, com o objetivo de ajudar o máximo de pessoas possíveis à agregarem valor e aumentar suas rendas com informações valiosíssimas e parcerias.

Compartilhar