Ulisses-PenachioNa cidade de São Paulo, como em muitas outras, existe um conjunto de leis que regulamenta a política urbana, como o Plano Diretor Estratégico, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, popularmente chamada de Lei de Zoneamento, o Código de Obras e Edificações, entre outras.

O fato é que, com o passar do tempo, as características da cidade sofrem diversas transformações, como a mudança de vocação (de rural para urbana, de industrial para prestação de serviços etc.), o aumento do trânsito em determinadas regiões, o aumento da importância econômica de alguns bairros em detrimento a outros etc., exigindo, assim, constantes revisões de tais lei, a fim de que disciplinem as questões conforme a realidade do momento.

Nesse processo contínuo, podemos citar, especificamente para a cidade de São Paulo, as revisões do Plano Diretor Estratégico ocorridas em 2002 e 2014, bem como da Lei de Zoneamento em 2004 e 2016.

Dando-se especial destaque à Lei de Zoneamento, por se tratar de norma com maior impacto prático no cotidiano das cidades, sempre que ocorre a sua revisão inúmeras controversas podem surgir.

Uma relevante controvérsia ocorre quando determinadas atividades tais como industriais, comerciais e residenciais passam de permitidas – passíveis de implantação ou instalação no imóvel – e conformes – permitidas e que atendem a todos os parâmetros de incomodidade e condições de instalação – para não permitidas e / ou não conformes em razão da mudança do zoneamento dos imóveis onde se encontram as respectivas atividades.

Exemplificativamente: uma indústria está instalada há anos em uma região cujo zoneamento sempre admitiu tal atividade – permitida e conforme. Com a posterior mudança de zoneamento dessa região, a atividade industrial passa a ser proibida – não permitidas e / ou não conformes.

O que fazer nessa situação? Obrigar a retirada da indústria daquela localidade? Permitir a sua manutenção com restrições?

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem respondido parcialmente essas indagações no sentido de que, mesmo que ocorra a mudança de zoneamento, deve ser respeitado o direito adquirido daqueles que já se encontravam exercendo as atividades agora consideradas não permitidas e/ou não conformes.

Ao julgar um caso bastante semelhante ao exemplo acima dado, o TJ/SP ponderou que não se pode perder de vista que a atividade em apreço era permitida, tanto é que a recorrente obtivera licenças para desenvolvê-la regularmente. Logo, atuava em conformidade com as normas legais até então vigentes. Tal situação, porquanto legítima no seu nascedouro, não pode ficar à sorte de alterações supervenientes, que, embora possam visar ao interesse público, repercutem instantaneamente na propriedade e nas atividades particulares. Sendo assim, a atividade da impetrante permitida que era para o local, uma vez iniciada, deve ser preservada até mesmo na hipótese de alteração posterior no zoneamento, em razão do direito adquirido (artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal). Vale dizer, pode a recorrente continuar na situação em que se encontrava no momento de vigência da nova lei.

Em outro julgado, porém, o TJ/SP traz a importantíssima ressalva de que é vedada qualquer alteração de localização no condomínio, ampliação ou qualquer outra mudança.

Ou seja, a jurisprudência tem assegurado o direito adquirido daquele que exerce determinada atividade que posteriormente passou a ser considerada não permitida e / ou não conforme, mas na sua condição originária, não podendo o imóvel ser ampliado, modificado ou transferido voluntariamente a terceiros.

Em tese, ocorrendo qualquer ampliação, por exemplo, aumento de área, modificação, por exemplo, mudança de restaurante para mercado, ou transferência voluntária a terceiros (por exemplo, venda do imóvel), não pode ser mantida a atividade agora não permitida e/ou não conforme. Nesse caso, a indústria teria de sair daquela região, mesmo já estando desde longa data.

Ocorre que, atualmente, as relações negociais são muito mais complexas que simples ampliações, modificações ou transferência voluntária a terceiros.

Há novos instrumentos e tecnologias disponíveis. O mundo ganhou novos contornos.

Como enquadrar situações, por exemplo, onde não há mera venda do imóvel (transferência voluntária) a terceiros, mas sim cessão de quotas, cisão, incorporação ou outra estruturação societária complexa qualquer da pessoa jurídica proprietária do imóvel!?

Em tais hipóteses estaria rompido o direito adquirido!?

Parecer ser mais adequado, principalmente em um País que necessita de incentivo ao crescimento, que o direito adquirido em análise seja flexibilizado, abarcando inúmeras outras situações.

Essa é uma forma, inclusive, de dar atendimento à função social da propriedade, cujo princípio é evitar a subutilização ou a não utilização de bem imóvel, inclusive sob pena do seu parcelamento compulsório, adoção de IPTU progressivo e desapropriação, nos termos do artigo 90, do Plano Diretor Estratégico em vigor.

Não havendo tal flexibilização, inúmeros imóveis estarão fadados à desocupação, deixando, com isso, de gerar frutos à sociedade como um todo.

Esse tema tem especial relevância nesse momento de revisão da Lei de Zoneamento paulistana, devendo os órgãos públicos municipais e o Poder Judiciário serem sensíveis a tal realidade e às necessidades da população.

 

Sobre Ulisses Penachio

MBA em Direito Empresarial e Especialista em Mediação, ambos pela Fundação Getúlio Vargas – FGV. Pós-graduado em Direito Contratual e Processual Civil, ambos pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais.

Pós-graduado em Direito Processual Civil, pelo C.P.P.G da UniFMU. Cursando Contratos com a Administração Pública, pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais.

Atuou por 5 anos no tradicional escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados. Foi sócio fundador da Navarro Advogados, onde permaneceu por 14 anos como o sócio responsável pela área contenciosa.
Possui experiência nas áreas negocial, consultiva e contenciosa, judicial e administrativa, com destaque para questões de Direito Público.

Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/SP.

Professor do Curso de Pós-Graduação em Gestão em Negócios Imobiliários da ESPM. Lecionou por 6 anos na Faculdade de Administração de Empresas da Universidade Santo Amaro/SERASA, de 2002 a 2008.

Concorrente ao Prêmio Master Imobiliário 2013, na categoria “Profissionais”, área “Soluções Jurídicas”, com o case “Viabilização de Empreendimentos Considerados Polos Geradores de Tráfego”, referente ao empreendimento “WTorre Plaza” (Torre Santander, JK Iguatemi Shopping etc.).

 

Sobre o PMMA:
PMMA é um escritório que tem por objetivo descomplicar o universo jurídico. Ele é composto por profissionais com experiências diversificadas e possui expertise nas áreas consultiva e contenciosa (arbitral, judicial e administrativa), nos seguintes ramos do direito: Administrativo, Imobiliário, Investimentos Estrangeiros e Imigração para os Estados Unidos, Recuperação de Crédito, Societário-Empresarial e Tributário.

Ulisses Penachio

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