Entenda a diligência jurídica, ação fundamental para a compra segura de imóveis

A compra de imóveis que movimenta grandes valores ou até mesmo o apartamento a ser adquirido pela pessoa física envolve um significativo número de documentos e processos necessários para que a transação seja segura e para que se evite transtornos. O que poucos compradores estão atentos é que mesmo com as certidões negativas do imóvel a ser adquirido, ainda existe a possibilidade de perda do bem se o vendedor possuir débitos inscritos em dívida ativa junto ao Município, Estado ou União.

O que torna o tema ainda mais delicado é que a (in)existência de débitos inscritos em dívida ativa não pode ser confirmada numa consulta simples aos cartórios, sendo necessário fazer a diligência jurídica do vendedor do imóvel para levantar possíveis dívidas. Ainda mais depois do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de que mesmo diante da boa-fé do adquirente no momento da compra, pelo simples fato de o vendedor possuir dívidas inscritas em dívida ativa em seu nome, ainda que não vinculadas ao imóvel, essa compra se configura como fraude à execução fiscal e o bem poderá ser tomado pela Fazenda Pública. Ou seja, “o comprador pode vir a perder o imóvel adquirido, mesmo que ele não tenha ciência da situação em que se encontrava aquele bem ou o comprador no momento da compra”, explica o advogado-sócio do escritório Moreira Garcia Advogados, com MBA em Gestão Tributária, Diego Weis Júnior.

O advogado explica que para a compra ser segura é necessário que a pessoa física ou jurídica que for adquirir bens de valor relevante faça a busca de informações não só do imóvel, o que é comum nas transações imobiliárias, mas também faça o levantamento de certidões de débitos fiscais e tributários referentes ao vendedor junto ao Município, Estado e União. Com a posse dessas documentações é preciso avaliar se são certidões negativas, positivas ou ainda positiva com efeito de negativa.

A certidão negativa de débito indica que está tudo em dia com o vendedor e a compra pode ser seguida com tranquilidade. Quando a certidão vem positiva, significa que o vendedor possui débitos junto ao Fisco, demandando que seja levantada a situação real do vendedor e do imóvel. Nesse caso, não é recomendado que a transação continue antes que sejam feitas as devidas garantias.

Recomenda-se especial atenção e cuidado com a certidão positiva com efeitos de negativa. Quando o documento traz a informação de certidão “positiva com efeitos de negativa” significa que o vendedor tem débitos, mas a exigibilidade destes está suspensa por algum motivo que pode ser o parcelamento da dívida, uma decisão judicial, ou recurso administrativo. “Nesse caso também existe o perigo de perda do imóvel já que o vendedor pode vir a faltar com esse pagamento ou ter uma decisão desfavorável, e o imóvel ser tomado pela Fazenda”, esclarece Weis.

Esse tipo de levantamento junto à Justiça Tributária não é comum aos corretores e despachantes normalmente envolvidos na compra e venda de imóveis, por isso é necessário a busca de um profissional especializado na área tributária para fazer desde a busca dessa documentação como a sua leitura, e ainda dando as recomendações necessárias para que a compra seja legal e segura para ambas as partes. 

“Em casos em que não foram levantadas essas informações, ou seja, não foi feita a diligência jurídica e aconteceu a perda do imóvel, será necessário entrar em uma briga jurídica para recuperar o dinheiro com o vendedor, e as chances de reaver esse valor são baixas”, alerta o advogado.