Jaques Bushatsky Em discussão a possibilidade de se ajustar locação curtíssima em condomínios residenciais. Sim, é juridicamente possível, afirmam de um lado os proprietários das unidades condominiais que tenham tal interesse, pois estarão exercendo plenamente o direito do condômino de "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" (inciso I, do art. 1.335, do Código Civil); não, de outro lado respondem alguns condomínios residenciais, ao sustentarem que a prática não caracterizaria "locação", mas "hospedagem", a desvirtuar a destinação residencial prevista na Convenção. Podem existir diferentes situações: a convenção de determinado condomínio, de forma expressa, prevê e autoriza a locação curtíssima, o que afasta, sem dúvida, eventual controvérsia.
De outro lado, caso a convenção de condomínio, também de forma expressa, proíba esse tipo de locação, isso resultará ao menos a priori (diante da natureza jurídica e validade da convenção de condomínio), na inadmissibilidade de eventual controvérsia a esse respeito. (Impossível resistir à observação de quão importante é uma convenção bem pensada). O que tem permitido o surgimento de conflitos é a inexistência, nas convenções, de cláusula que faça qualquer referência a esse tipo de locação, esta é a situação costumeira. Nesse caso, cabe indagar: qual a solução que deve ser adotada, isto é, a prevalência do direito de propriedade em toda sua extensão ou a supremacia do direito à segurança, ao razoável sossego (e à salubridade completando-se a lista de exigências legais) dos condôminos, uma vez que esses edifícios residenciais não estão perfeitamente aparelhados para o convívio com tais rápidas locações?
Adiante-se: a solução deverá contemplar todos esses direitos. A jurisprudência tem se aberto num leque bastante amplo, ora tratando da forma de anunciar e contratar as locações (internet ou não), ora cuidando diretamente da curtíssima temporada. Por evidente muito se debaterá, ainda.
Mas nestas rápidas linhas, parece caber a lembrança de que existe a necessidade prática, experimentada por muitos proprietários, de auferir renda - essencial às vezes para o suporte até das despesas de condomínio da unidade. Isso é legítimo. Sob o aspecto legal deve ser resgatado que o direito das locações não veda contratos curtíssimos (notadamente de imóveis mobiliados), ao contrário: a Lei 8245/91 disciplinou algumas espécies de locações com regras próprias e específicas tais como (1) as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas; (2) as locações ajustadas entre lojistas e empreendedores de shopping center; (3) as locações "built-to-suit".
Isso, além dos genéricos contratos de locações residenciais e não residenciais, cada um com as suas peculiaridades. Pois bem. Dentre essas espécies, a lei incluiu (art. 48 da Lei n. 8.245/91) a locação por temporada: é locação (cessão do uso e gozo de um espaço contra o pagamento de determinada importância, o aluguel (art. 565, do Código Civil) e, no que interessa agora, tem como limitador temporal, ser ajustada por entre um dia e noventa dias, nem mais nem - é lógico - menos.
Vai daí a circunstância de ser curtíssima (três dias? Cinco dias?), não retira dessa locação a classificação e regência pela Lei; é, tão somente, uma locação. Ora, se é locação, é nada mais que uma das emanações possíveis do direito de propriedade imobiliária (art. 1.228, do Código Civil), porém com um limitador, que existe em quase todo o exercício de Direito: o de não agredir direitos de terceiros.
Bem por isso, se é real que ao condômino caiba o direito - vide o Código Civil - de "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" (art. 1.335 - I), deve, também, na letra do art. 1.336 - IV, "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". Para fecharmos o silogismo: desde que é locação (não se fala, aqui, de qualquer prestação de serviços, alerta-se), é legal e mero exercício de Direito, claramente regulado aliás; desde que se trata de uso e gozo da unidade em condomínio residencial, e para uso residencial é que esta sendo cedida a unidade, está preenchido o requisito legal de preservação da destinação do condomínio; se não existir agressão ao sossego, à saúde, à segurança dos demais possuidores, nem se pretender uso repulsivo "aos bons costumes", nada impedirá essa modalidade de locação. E há base jurisprudencial nesse diapasão, sendo bastante ilustrativo ler as decisões relatadas pelos Desembargadores Hugo Crepaldi na Apelação Cível nº 1009601-48.2016.8.26.0100, Morais Pucci na Apelação Cível nº 1124567-87.2017.8.26.0100, Milton Carvalho na Apelação Cível nº 1065850-40.2017.8.26.0114, Claudio Hamilton na Apelação Cível nº 1117942-37.2017.8.26.0100, todos do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Embora acreditando nessa lógica, é óbvio que serão fundamentais não apenas profundas e novas análises jurídicas, mas especialmente a contemplação prática desses novos costumes ou necessidades. Isso se fará, inclusive, acompanhando-se a fixação de novas regras específicas para este tipo de locação no condomínio e mediante a modernização das respectivas administração e operação, a exigir, também, que se construa de novos jeitos, tudo para que se coniga, de uma nova maneira, acolher e respeitar as novas exigências das pessoas. No mais, bastará usar mas não abusar, não perturbar...
Jaques Bushatsky é advogado, coordenador da Comissão de Locação, Shopping Centers e Compartilhamento de espaços da OAB-SP, Coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim, pró-reitor da Universidade Secovi.