STJ determina que o CDC não pode ser aplicado em compras de imóveis com alienação fiduciária em garantia

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nesta quarta-feira (26), que as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não podem ser aplicadas em contratos de compra e venda de imóvel, com garantia de alienação fiduciária, desde que devidamente registrado perante o competente Cartório de Registro de Imóveis. No caso de inadimplência, o Tribunal decidiu que deverá ser observada a sistemática da Lei nº 9.514/17, que dispõe sobre o sistema financeiro imobiliário e instituiu a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, por se tratar de legislação específica e posterior sobre o tema. A decisão foi tomada por unanimidade.

Para o sócio do Cescon Barrieu Advogados, na área imobiliária, Marcos Lopes Prado, a decisão é acertada e beneficia o mercado imobiliário. “O julgado e a tese fixada pelo STJ prestigiam a sistemática da Lei nº 9.514/97, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, fortalecendo a plena validade e eficácia do instituto da alienação fiduciária em garantia de imóveis, o que, comprovadamente, continua sendo condição fundamental para a viabilidade do financiamento imobiliário e da expansão da oferta de crédito no mercado, com taxas de juros mais acessíveis”, explica.

A questão sobre envolver ou não o Código de Defesa do Consumidor, nesse caso, é importante porque isso poderia permitir ao devedor recuperar ou não parter do preço de aquisição do imóvel ja que foi pago antes de haver a inadimplência. Segundo o artigo 53 do CDC, são consideradas nulas “as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Já a lei que trata sobre a alienação fiduciária em garantia de imóvel prevê que, após o vencimento da dívida, em todo ou em parte, a propriedade fica consolidada em nome do credor fiduciário, sendo averbada no registro de imóveis após a expiração do prazo da purgação de mora. Nesse caso, são realizados 2 (dois) leilões públicos, primeiro pelo valor de avaliação do imóvel e depois pelo valor da dívida, com o objetivo de quitação do débito inadimplido. Apenas se sobrar algum valor adicional com o produto da arrematação do imóvel em um dos dois leilões, o excedente deve ser entregue pelo credor ao devedor.

Autor: Marcos Lopes Prado- sócio do Cescon Barrieu Advogados.